ELINKAARIKATTO® tuo vakautta kiinteistöyhtiön vastikkeisiin

Aivan Tampereen ydinkeskustassa, Pellavatehtaankadulla sijaitseva Kiinteistö Oy Koskipuistonkulman rakennus on nimensä mukaisesti Koskipuiston kulmalla. 1940 rakennettu kiinteistö on ollut Suomen Luterilaisen Evankeliumiyhdistyksen (SLEY) omistama ja edelleenkin osana kiinteistöä on Tampereen Luther-talo nimellä toimiva kirkko.

Kirkon lisäksi kiinteistö on alun perin ollut asuinkiinteistönä, joka oli jossain vaiheessa menneiden vuosikymmenten aikana muutettu toimisto- ja liikekiinteistöksi. - Vuonna 2010 ostimme sijoittajaporukalla kiinteistön SLEY:ltä ja suunnitelmien mukaisesti saneerasimme tilat takaisin asunnoiksi, kirkon tiloja lukuunottamatta. Nyt meillä on kiinteistössä 62 asuinhuoneistoa, katutason liiketilassa ravintola ja rakennuksen yhdessä siivessä jo mainittu kirkkosali, kertoo kiinteistöyhtiön hallituksen puheenjohtaja Juha Leinonen.

- Olen toiminut puheenjohtajana tämän noin 10 vuoden ajan ja saman ajan meillä on ollut isännöitsijänä Kiinteistötahkolalta Konsta Heikkilä. Yhtiössä on myös erittäin ammattitaitoinen, kiinteistöalan asiantuntijoista koostuva hallitus, jonka yhtenä jäsenenä toimii arkkitehti Topi Laaksonen. Yhtiön hallituksen linjauksen mukaisesti minä, Topi ja Konsta olemme vetäneet näitä remonttihankkeita käytännön tasolla aina sieltä koko kiinteistön käyttötarkoituksen saneerauksista lähtien mukaan lukien nyt tehty kattoremontti. Meillä on tulossa myös porraskäytävä- ja hissiremontteja, toteaa puheenjohtaja Leinonen.

- Meillä on hyvä, toimiva ja toimeenpaneva kolmikko,minkä ansiosta asiat etenevät jouhevasti koko hallituksen tuella, sanoo isännöitsijä Konsta Heikkilä ja jatkaa: - Kattotutka oli minulle tuttu toimija yli 10 vuoden ajalta lähinnä kattotarkastusten ja - huoltojen puolelta, mutta tämä oli ensimmäinen urakkakohde heidän kanssaan. Kiinteistöyhtiössä Kattotutka tunnettiin lähinnä viime vuosina katolla tehdyistä korjaustöistä.

Vuotavat saumat ja lämpövuodot tekivät muutoin ehjästä katteesta uusimisen tarpeessa olevan

Kiinteistön katto koostuu kahdesta osasta, asuinhuoneistojen päällä olevasta noin 600 m2 peltikatosta ja kirkon noin 200 m2 tasakattoisesta huopakatosta. Huopakatto oli uusittu vuonna 2008, eikä sille tehty nyt kattoremontin yhteydessä mitään muuta kuin Kattotutkan tarkastus, jonka pohjalta myös huopakaton osalle sovittiin vuosihuoltosopimus, jotta koko kiinteistön katot ovat ylläpidossa.

- Lähtötilanteessa ollut peltikate ei ollut alkuperäinen, mikä voitiin todeta jo siitä, että peltikatteessa ei ollut poikkisaumoja. Joka tapauksessa peltikate oli arviolta 40-50 vuotta vanha, eli kiinteistössä on tehty kattoremontti joskus 1970 tai 1980-luvulla. Tätä tukee myös isännöitsijältä saatu tieto siitä, että 1980-luvulla kiinteistöön on tehty laajemmaltikin erilaisia remontteja. Pelti sinällään oli hyvässä kunnossa vieläkin. Kate oli kuitenkin loiva ja saumoista puuttui sauma-aine. Kun tähän yhtälöön lisätään yläpohjasta tuleva lämpövuoto, niin talvisin ja keväisin sulamisvesien jäätyminen katolla lumen alla on aiheuttanut kovan paineen peltisaumoille ja lopulta niiden pettämisen. Ja pettänyt saumakohta puolestaan johtaa kattovuotoon. Lisäksi saman ilmiön seurauksena räystäälle muodostui säännöllisesti vaarallisia jääpuikkoja, kertaa lähtötilannetta Kattotutkan Tampereen toimipisteen projektipäällikkö Joona Vähäjylkkä.

- Vielä silloin 2010-luvun alkupuolella katolla oli yksittäisiä korjaustarpeita ja tuolloin on myös parannettu mm. vesikourujen lämmityksiä. Vuodesta 2013 lähtien olimme tilanneet Kattotutkalta korjaus- ja huoltokäyntejä ja lumenpudotustöitä tarpeen mukaan. Esimerkiksi auenneita saumoja tiivistettiin paikallisesti ja jotain jiirien korjauksia tehtiin. Myös tarkastus teetettiin, jonka pohjalta tiedossa oli, että vaikka mitään hengenhätää katon kanssa ei vielä ollut, niin sen elinkaari alkoi olla lopuillaan, muistelee isännöitsijä Heikkilä.

- Joo, vuotoja on aina silloin tällöin ollut alusta saakka, eli siitä lähtien kun kiinteistöyhtiö vuonna 2010 perustettiin. Katto oli seurannassa ja tiedostimme, että jossain vaiheessa sille pitää tehdä jotain, mutta aina vähän lykkäsimme asiaa eteen päin silloin alkuvaiheessa, lisää pj. Juha Leinonen.

Vuosien mittaan ilmaantui jo isompia kattovuotoja, kun kirkon aiemmasta edustus- ja saunatilasta 2010 poistetun piipun läpiviennin kohdalta tuli vuotoja yhteen asuntoon 4-5 kertaa ja myös rappukäytävässä ja ullakolla havaittiin isompia vuotoja parisen kertaa. Kiinteistöyhtiössä todettiin yhteistuumin, että katolle piti tehdä nyt järeämpiä toimia, jotta vuodot sekä jääpuikkojen aiheuttamat riskit saadaan poistettua, ja asiaa tarkasteltiin myös taloudellisesta näkökulmasta.

- Katon vuotamisesta aiheutuneet korjausten kustannukset saavuttivat ns. kipupisteen ja nähtiin, että järkevä keino saada vakautta vastikkeisiin, on laittaa katto kuntoon. Tosiasia on, että katto on tärkein julkisivu ja sen pitäisi aina olla ensimmäisenä kunnossa. Ennen sitä on mielestäni turha korjata sen alapuolella mitään suuremmin, muistuttaa isännöitsijä Konsta Heikkilä.

Remontin suunnittelun sisältävän ELINKAARIKATTO® -urakkamalli toi säästöä ja huolettomuutta

- Kävimme Kiinteistötahkolan Tampereen toimistolla yleisesti esittelemässä uutta kattoremonttien urakkamalliamme, ELINKAARIKATTOA®. Koskipuistonkulman kattoremontti oli sopivasti Konstalla juuri ns. pöydällä, ja hän pyysi meiltä tarjouksen kattoremontista tähän kohteeseen uudella urakkamallilla, kertoo Vähäjylkkä Kattotutkalta.

- Kävimme katon läpi ja teimme heille tarjouksen katon uusimisesta ELINKAARIKATTONA®. Tarjoukseen sisällytettiin lisäksi myös kirkon tasakattoisen huopakaton kuntotarkastus ja vuosihuoltosopimus. Tilaaja halusi koko kiinteistön katoille yhteneväisen katon ylläpidon 25 vuoden ajalle. Jo tehdyn silmämääräisen arvion ja myöhemmin keväällä 2020 tehtävän perusteellisen SLD-tarkastuksen myötä kirkon katon ylläpitokin saadaan osaksi koko kiinteistön vuosihuoltoa, mikä on todella tärkeä seikka, tarkentaa projektipäällikkö Atte Hämäläinen.

- Uuden urakkamallin esittely tuli sopivaan aikaan, ja pidän ajatuksesta, että kattoremontille saadaan urakoitsijan 25 vuoden täystakuu sekä uudelle katolle 25 vuoden ajalle ylläpito yhdellä sopimuksella ja etukäteen sovitulla hinnalla. Se helpottaa isännöitsijän työtä ja budjetointia, kun voi luottaa, että ei tule kattovuotojen aiheuttamia yllätyskuluja. Kun olimme saaneet Kattotutkalta tarjouksen, niin pyysin heitä tulemaan esittelemään sekä urakkamallin että tarjouksen yksityiskohtaisesti kiinteistöyhtiön hallitukselle, isännöitsijä toteaa.

- Itse kuulin ELINKAARIKATTO® -mallista Konstalta, ja mielenkiinnolla odotin tarkempaa esittelyä. Olen uudenlaisesta urakkamallista samaa mieltä kuin Konsta, eli tällä voimme eliminoida katon aiheuttamat yllättävät kulut ja saamme pitkäjänteisyyttä ja huolettomuutta katon kunnossapitoon. Koko hallitus oli esittelyä kuulemassa, piti tätä vaihtoehtoa hyvänä ratkaisuna ja totesi Kattotutkan olevan luotettava urakoitsija, kertoo puheenjohtaja Leinonen ja täsmentää vielä:

- Meillä oli hallituksessa hyvä hintakäsitys tavanomaisen kattoremontin teettämisestä ja koimme, että emme saa kilpailuttamisesta tässä yhteydessä mitään lisäarvoa, sillä tavanomaista kilpailutusta varten olisimme tarvinneet suunnitelmat, joilla pyytäisimme tarjoukset. Säästimme kuluja ja aikaa, kun ei tarvinnut teettää erillisiä suunnitelmia eikä järjestää aikaa vievää kilpailutusta urakkaneuvotteluineen. Kattotutka hoiti urakkamalliin kuuluvalla tavalla remontin suunnittelun, vastasi sen toteuttamisesta ja huolehtii katosta vähintään seuraavat 25 vuotta!

Puheenjohtaja Leinonen toteaa, että ELINKAARIKATTO® -urakkamallilla oli lopulta merkittävä vaikutus päätöksentekoon, vaikka alun alkaen kattoremonttia ei lähdetty pohtimaan urakkamallin kautta. Hän sanookin kaiken uuden palvelun mukanaan tuoman olevan hyvä lisä sille, että hinta oli kilpailukykyinen ja urakoitsija luotettava ja tuttu.

- Ratkaisevaa oli kokonaisuus toki hinta huomioiden. Jos hinta olisi ollut ylimitoitettu, niin olisi varmasti ohitettu tämä tarjous, mutta kun huomattiin, että mitkä kaikki asiat saataisiin järkevällä hinnalla, niin se sai päättäjät hallituksessa kiinnostumaan asiasta. Ennen Kattotutkan esitystä hallituksessa mietittiin, että tehdään kattoremontti sääsuojan alla, johon olisi varmasti tarjoajia riittänyt. Totesimme kuitenkin, että Kattotutkan toimintamallissa jo pelkästään sääsuojan poisjättämisellä säästetään helposti 25 % kustannuksista, sanoo isännöitsijä Konsta Heikkilä.

Ammattilaisten luottamus ammattilaisiin näkyi koko remontin ajan

Kun Koy Koskipuistonkulman yhtiökokous teki hallituksensa esityksen mukaisesti päätöksen Kattotutkan valinnasta katon urakoitsijaksi huhtikuussa 2019, kattoremontin toteutusvaihe käynnistyi suunnitellusti heinäkuun alussa ja valmista tuli syyskuun lopulla.

- Kohteen sijaintihan ei ollut mikään helpoin, sillä olimme Tampereen ydinkeskustassa, sisäpiha oli ahdas ja sisäpihan alla autohalli, mitkä vaikuttivat siihen, että sisäpihaa ei edes mietitty käytettäväksi nostoihin. Pellavatehtaankatua vuokrattiin kaupungilta remontin aikana moneen kertaan, naurahtaa työmaasta vastannut projektipäällikkö Joona Vähäjylkkä Kattotutkalta.

ELINKAARIKATTO® -rakenneratkaisut poistivat tilaajan aiemmin suunnitteleman kiinteän sääsuojan tarpeen, ja urakka toteutettiin suojakaiteita hyödyntäen. Työt käynnistyivät vanhan rivisaumapeltikatteen purkamisella, vähäisten lahojen aluslautojen vaihtamisella sekä uuden Wisa-vanerin asentamisella olemassa olleiden aluslautojen päälle. Vanerin päälle asennettiin seuraavaksi aluskermi ja sen päälle värivalmis rivisaumapelti Kattotutkan kokeneiden kattopeltiseppien työnä. Lopuksi katolle asennettiin uudet kattokulkusillat sekä lumiesteet.

- Työt sujuivat hyvin. Mitään varsinaista yllätystä ei ilmaantunut. Vähän suunniteltua työläämpi homma oli räystäiden tuuletuksen parantaminen, mikä oli toki ajateltu tehtäväksi jo suunnitteluvaiheessa, koska vanhalla katolla oli lämpövuotoa. Tässä työvaiheessa ilmeni, että vesikourut joudutaan käyttämään kokonaan irti, jotta tuuletusta saadaan parannettua. Hyvin saatiin kuitenkin asia hoidettua, ja nyt tuuletus räystäillä toimii hyvin ja vesikourut on saneerattu Kattotutkan IKIKOURU® -menetelmällä, jolla on 25 vuoden takuu. Kaiken kaikkiaan tämä oli siinäkin mielessä mukava työmaa, kun koko ajan oli vahva tunne, että kaikilla osapuolilla on vahva luotto meihin, Kattotutkan Joona Vähäjylkkä kertoo remontin kulusta.

- Olen Joonan kanssa samaa mieltä. Hallituksen pj:n näkökulmasta kaikki meni todella hyvin, valvojamme Teemu Nurminen Tiimiten Oy:stä kertoi olevansa tyytyväinen työn kulkuun ja laatuun, isännöitsijä on tyytyväinen, kuten tässä haastattelussa on käynyt ilmi, eikä asukkailtakaan ole tullut moitteita, kehuu Juha Leinonen.

- ELINKAARIKATTO® on tervetullut malli talo- ja kiinteistöyhtiöiden kattoremonttien toteuttamiseen. Urakoitsija on vastaa suunnittelusta ja toteutuksesta sekä uuden katon ylläpidosta 25 vuoden ajan, mikä tarkoittaa huolettomuutta sekä tilaajalle että isännöitsijälle. Katon osalta kulujen ennustettavuus on todella paljon helpompaa nyt seuraavan neljännesvuosisadan. Kannustan kaikkia kiinteistöpäättäjiä suhtautumaan katon kunnossapitoon vakavuudella ja huolehtimaan vuosihuolloista, korostaa isännöitsijä vielä lopuksi.

Katso lisää referenssikuvia kohteesta »

Teksti: Heikki Sulkala
Kuva: Ilmavaltiaat
Julkaistu alunperin Kattoposti 2020 -lehdessä